每月房貸還款額是如何計算的？

採用標準本利平均攤還公式：M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]。其中 P 為貸款本金，r 為月利率（年利率 ÷ 12），n 為總還款期數（年數 × 12）。此公式計算出固定月付，還款初期利息占比較大，後期本金占比逐漸提高。

通膨調整是什麼，為什麼重要？

通膨會侵蝕貨幣購買力。今天的 2,000 元比 20 年後的 2,000 元更有價值。通膨調整後的總成本將每筆未來還款換算為今日等值金額，反映貸款的真實經濟負擔。在 3% 年通膨率下，30 年期房貸的實際成本遠低於名義成本。

此計算機是否包含房屋稅、保險或貸款保險？

不包含——本計算機僅計算房貸的本金和利息（P&I）部分。您的實際月付還需加上房屋稅、房屋火險，以及頭期款不足 20% 時可能需要的貸款保險。請另行加總以得出完整的月付金額。

名義總成本與實際總成本有什麼區別？

名義總成本是所有月付的未來金額之和——即您實際支付的金額。實際總成本按通膨率折現每筆還款，以今日購買力表示。兩者之差即為通膨折扣：通膨對您實際還款負擔的有效減免。

如何用此工具比較 15 年期與 30 年期房貸？

輸入相同的貸款金額和利率，分別選擇 15 年和 30 年期限，比較月付和總利息。15 年期月付較高，但總利息大幅減少。加入通膨調整後，您還能看到較長期限的實際總成本可能更低，因為遠期還款的今日價值較小。

此計算機適用於台灣房貸嗎？

本利平均攤還公式在國際上通用，適用於美國、加拿大、英國、澳洲及台灣等大多數國家的固定利率房貸。台灣銀行房貸通常採月複利計算，與本計算機的計算方式相同，可直接參考使用。

房貸計算機

計算您的每月還款額、總利息，並了解通膨如何隨時間降低您的實際還款負擔。

貸款金額

年利率（%）

貸款期限

年通膨率（%）

通膨會降低未來還款的實際成本——了解您的真實還款負擔

還款方式

每月還款額

2,533.43

等額本息

名義還款總額

912,034

總利息支出

412,034

利息 / 本金

82.4%

實際總成本

641,178

以今日購買力計算的所有還款總額（通膨調整後）

通膨折扣

270,856

通膨對您實際還款負擔的減免金額

Principal 55%Interest 45%

還款計畫表

年份	已還本金	已還利息	剩餘餘額	實際餘額
1	8,066	22,335	491,934	479,800
2	8,437	21,964	483,497	459,941
3	8,824	21,577	474,673	440,409
4	9,230	21,171	465,443	421,194
5	9,654	20,747	455,790	402,285

免費房貸計算機 — 精準計算月付與總還款成本

Zolkit 房貸計算機完全在瀏覽器中運行，無需註冊，保護您的隱私。輸入貸款金額、年利率和貸款期限，立即取得每月還款額和完整還款計畫表。內建通膨調整功能，協助您了解貸款的真實購買力成本，為購屋決策提供科學依據。

標準公式精準計算

採用國際標準本利平均攤還公式 M = P·r(1+r)ⁿ / [(1+r)ⁿ−1]，對任意本金、利率和期限精確計算每月還款額。

通膨調整分析

按您設定的通膨率折現每筆還款的實際購買力成本，直觀呈現 30 年期房貸實際負擔隨時間遞減的變化趨勢。

完整還款計畫表

逐年顯示已還本金、已還利息、剩餘餘額及通膨調整後的實際餘額，全面掌握貸款全生命週期數據。

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所有計算均在瀏覽器本地完成，使用 JavaScript 即時運算，不向任何伺服器傳送您的資料。

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如何使用房貸計算機

1
輸入貸款金額、年利率和貸款期限，每月還款額與完整費用明細將立即顯示。
2
調整通膨率可查看未來還款的購買力變化。預設 3% 反映長期平均通膨水準。
3
向下捲動查看還款計畫表，了解逐年本金、利息及剩餘餘額明細。